房产知识—尾房选购

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房产知识—基本术语

                        尾房购买需注意

购买尾房的利与弊

购买尾房的两点不利之处

1.价格上不一定有优势
通常一个项目从开盘到入住，其售价会逐步调高约5％—10％，因此，到尾房时价格正常来讲是高过其早期售价。

2.品质相应差
通常留下的尾房是朝向、楼层、位置、户型较差的住宅。

购买尾房的四点优势

1.价格、付款方式及谈判中有空间
　　由于不少尾房在销售时开发商的心气不同，还有不少开发商忙于收尾开展其他新项目，因此，在购买尾房时，买家可以在价格、付款方式上有一定的讨价还价的空间，在一定意义上讲往往有占优的感觉。

2.能更客观、冷静
　　一般项目在开盘时都能造成令人产生购买冲动的销售氛围，不少买家都是在这种被哄热的情况下一时冲动买房的。但随着时间的推移，特别是不少项目从开盘到入住要近一、二年时间，再加上市场中其他新项目的不断问市，当初的热情会在项目接近尾声中变得更客观、冷静。
　　
3.风险低、买得更踏实
　　在尾房时期去挑房，会对项目的前期承诺、质量，特别是将来邻居的构成有更准确的认定，能看到的东西总比图画中看到的更真实，买房也买得更踏实。
　　
4.“性价比”更合算
　　许多人遇到中意的楼盘就急冲冲地购买，最担心的是慢了一步看中的楼层、户型、朝向已售出，这时就要看你是如何看待一个楼盘的品质与售价比了，对于同一幢楼宇在房子的成本中其地价、配套设施、公共部分、装修、设备标准对每个买家来说分担的是一样的，而所不同的只是体现在其朝向、景观、楼层中。

如何选购尾房中的“好”房子

尾房不等于不好的房子

尾房容易给人的感觉是卖不出去的差房子，而实际上留到最后的不一定就不好。尾房应分为两大类：

一、有问题、卖不出去的尾房，如：
　　朝向差；
　　楼层次；
　　景观不理想；
　　户型不合理等。
　　这类有问题的尾房在销售上是“困难户”，极有可能在销售过程中被剩余下来。

二、没有问题或没打算卖出去的尾房，如：
　　开发商留作自用；
　　开发商留作日后出租；
　　大买家有意向要购买而暂时保留的；
　　前期被人买走，后又提出退买的等。

这类尾房极有可能是一些比前期所购买的还要好的房子，例如开发商留作自用的一般都是好楼层、好朝向、好景观、好户型的房间。而前期已卖出去再被退回的也不一定就是不好。因为被退的原因很有可能是由于买家个人经济承担力的问题，或本来是已多买了二、三套，或是因为个人原因改买其他项目，因此，这些房子不属于有问题卖不出的、不好的房子。

巧妙看待尾房的购买空间

通常对开发商来说当整体销售超过60％就意味着该项目过了“生死线”，而当销售率超过80％时，超出部分就是项目赚钱的空间了。因此，面对这剩下的20％的尾房，需要开发商做出非常理智的决定。若开发商觉得这部分尾房是属于不好的尾房，又要同样销售出去，就应该在售价上做出相应的调低。但不少项目，对所谓“降价”之事所采取的态度通常是能不降而扛在那儿，而其结果是剩下一些价格又高、品质又差的房子，加上市场上新项目不断，自己的尾房又已过了先前的销售气氛，彻底失去了与市场竞争的能力，而成为真真正正的“尾房”。但若开发商觉得在消化尾房时反正自己的资金压力、风险已很少了，留在手上的又是好东西，开发商会在价格上相应提高售价。这种情况，若是在市场好的情况，是可以被买家接受的，也是对买卖双方都合理的。但若市场不好，就要看买家对该项目的认可程度了。另外，若市场不好时，开发商愿意根据市场需求在售价上做出相应的“牺牲”，对买家来说应当是一件划得来的事情，即以相当优惠的价格买到了尾房中的“好”房子。