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购买期房注意事项 审查房地产开发企业开发资质及经营范围 房地产开发企业的资质是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强，反之亦然。如果某一个开发企业没有开发资质，多半情况是这个企业第一次涉足房地产领域，资金及房地产开发的相关经验欠缺，可能因为方方面面的关系或施工组织设计等原因导致延期交房，最严重的后果是没有后续资金跟上，在预售不理想的情况下，不能及时回款，建筑承包商，材料设备商拒绝与开发商继续合作，最终导致楼盘烂尾。在购买期房时，一定要看其营业执照是否有允许销售楼房的经营范围，如果没有销售楼房的经营范围，那么消费者与其签订的售房合同就是无效合同。 提防商品房使用面积“缩水” 新实施的《商品房销售管理办法》将面积误差比绝对值的3%作为一个“分水岭”，在双方对建筑面积、公摊面积没有其它约定的情况下，按法定原则即第二十条来处理，但这个原则并没有明确在建筑面积不变的前提下公摊面积增加及增加幅度的处理方式，只是把公摊面积含在建筑面积中笼统地加以规定。实际上商品房“缩水”，主要体现在公摊面积的扩大上，纠纷也往往出现在这里。建议购房者在处理面积误差时明确在合同中约定：在建筑面积不变或在3%误差以内时，公摊面积的增长比例不能超过总建筑面积的比例，或者约定公摊面积不能增加，这样就能防止“缩水”问题的出现。 谨防广告及宣传的诱惑和误导 购房者从开发商那里了解楼盘情况，听到的往往都是对此项目的溢美之词，如果您看到开发商的广告、楼书、沙盘、样板间的情况，就认为将来房屋交付时就像你所见所想的那样，那就大错特错了。楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱，它是相对于不特定的多数人发出的，除非购房者将广告、楼书、沙盘、样板间已明示的部分作为合同的一部分，才对开发商具有约束力，将来出现与宣传不符的地方，开发商才会承担违约责任。这里提醒您，不能让一些美好的设想误导您，使您做出不客观的、不全面的评价。《商品房销售管理办法》对有关房产广告、样板间问题做出了有利于购房者的规定，但实际上执行起来非常难，开发商很容易规避。 慎交购房订金 目前在房地产销售过程中订金问题的争议很多，主要表现在购房者在正式签约前要向开发商交纳一定数额的款项，作为订金。但在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议时开发商都以对方没有签约违反订金的约定为由，拒不退还订金。购房者往往在订金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则，但购房者一般都举证不能，即不能用证据证明自己是在不平等状态下违背自己的真实意愿与开发商签订的合同。如果您与开发商在认购书中明确了所交款项为订金，且在规定的日期内没有与开发商签订成协议，那您将面临订金不能退回的损失，虽然您在交这笔钱时真的不知道会有这样的法律后果，但这种民事行为的后果只能由您自己来承担，除非您能证明自己是在受胁迫、欺诈的情况下交的这笔钱。如果开发商所售项目不具备合法销售条件或双方约定所交款项为预付款性质费用的，那么您的所谓“订金”在合同签不成的情况下是可以退还的。 购买期房要注意的问题还有很多，比如房产证的办理，设计变更，交付条件，质量问题，房产抵押等问题都很重要，我们将在以后的文章中陆续向读者介绍。 买期房注意四种风险 对消费者来说，购买期房有其有利的一面，也有其不利的一面，这不利的一面主要表现在购买期房时的四大风险上。 风险之一：房屋延期交付使用的风险，包括使用居住功能无法体现和属于投资性购房者延迟收取投资回报时间，也就是延迟回收利息及利润的时间。 风险之二 ：房屋内在品质变换的风险，开发商由于市场信誉和资金实力等方面的原因，对房屋的建筑结构、设施配套、建筑装饰材料等进行了与购房协议内容不符的调换或延迟使用，使购房者蒙受损失。 风险之三 ：房屋权属证件无法按期得到的风险。有的期房项目有可能无法按期获得整个项目的房屋权属证件，购房的业主也由此可能导致产权再转让无法实现或抵押融资受阻的风险。 风险之四 ：房屋"烂尾"，也就是最大的风险。即由于各种原因，使正在建设的项目停工或无法继续建设，给消费者带来严重损失的风险。 如何减少购买期房的风险？ 作为消费者，如何能买到自己满意的期房，而又尽量减少期房的风险呢？要做到这些，消费者在购买期房时应该做到以下三项注意： 购买期房前可以委托所信任的中介机构对所购房屋项目的市场前景进行客观评估，如果市场潜力不被看好，切不可轻易买期房，以免上当受骗，为他人做嫁衣。 购买期房前要委托所信任的中介机构对开发商资质、信誉度进行调查。对于资质好的开发商而言，仅从自身的品牌出发，也不会让项目"烂尾"。 而对于那种资质和信誉都一般的甚至不好的最好要小心谨慎，甚至不买。在签订购房契约阶段要委托律师对购房合同进行认真审核，尽可能增加更为详实的补充条款。 购买期房的利与弊 预售商品房是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。作为购房者，在买期房前，先看清购买期房的利与弊。 购买期房的好处主要体现在两方面：一是价格更优惠，资金是有时间价值的，一般而言开盘价格与后期价格每平方米相差几百元，甚至上千元；二是越早购买，对楼内的户型、朝向选择余地更大，可以挑出更适合自己需要的房屋。 购买期房主要存在以下几种风险：一是房屋延期交付使用；二是房屋内在品质（如房屋质量、配套建设等）变换的风险；三是房屋权属证件无法按期得到的风险，由此可能导致购房人蒙受产权再转换无法实现或抵押融资受阻的风险。 正因为有利有弊，所以面对期房的诱惑，购房者选择买与不买关键在于如何有效地规避风险，取得更大收益。以下介绍一些购买期房的注意事项： 第一，在作出决定前，对项目整体情况做全面透彻的调查。调查对象主要包括：开发商的资质、实力、信誉、经营状况；物业的合法性；项目的权属状况；周边及小区内的配套建设情况；小区和房屋的规划设计以及工程建设进度等。 第二，在签定预售合同时，认真研究合同的条 购买期房的四大优势与六项注意 随着房地产市场的日渐成熟和银行利率的连连下调，许多市民对购买期房显示出良好的信心。而期房的畅销对买卖双方都有利，它可以减少开发商的投资压力，从而有可能更大地降低价格。对消费者而言，期房的潜在优点也很多。
而买期房的第二大优点则是房型设计上的优点，从市场角度来看，房地产开发商们对设计是十分看重的，因为设计好坏直接影响产品的销售，所以相对而言，期房的设计大多避开了当前市场上现房的设计弱点。 买期房的第三个优势是，当人们通常可发现在一栋已建好的现房中去选房时，往往层次好和朝向较好的房子基本上早已是名花有主，余下的大多是一些层次不太理想，朝向不佳的房子了。而买房可说是每个家庭的大事，住房层次朝向是否适合将影响采光、通风，而这些直接影响生活质量。
二是购房资金不能一次性投入。购房时，有的公司对一次性交费的优惠很大，有的达到了5％以上，这确实是一笔不少的开支。购现房不妨为之，购期房则要慎重了。如果一次性交费，到时开发商不能按时交房，购房者去要求赔偿，几乎难以奏效。如果钱未一次交清，则可凭未付余款去交涉，购房者便由被动变主动了。 三是购期房要选好时机。在开发商已经开始动工的基础上去购买。因为开发商已经开工并初步开始建设，表明按期交工有了初步保障，同时可以在动工之期到工地察看其施工质量，从而做到心中有数。如果仅凭设计图去购买，到时开发商以手续未办完而迟迟不开工，延了工期，吃亏的是购房者。 四是对周边环境要心中有数。购期房不象买现房，现买现住，周边的环境一清二楚。买期房有一个过程，因此对周边环境的潜在变化要心中有数，看一看买期房之处是否有环境恶化的可能，有没有制造"三废"的工厂也在建设。因为购期房的一个目的就为了购一间称心房，如果周边环境不好，又有什么意义呢？ 五是关注开发商的物业管理承诺。影响人们购期房积极性的一个重要原因，则是对未来物业管理的担忧。通常而言，现房的物业管理好坏易于看出来，必竟这时的物业公司已经进场。而期房则不一样，那么它将来被谁管理、怎么管理、如何收费，都是一个未知数。如果买了套物业管理不好的房子，不仅不安全，也生活不舒畅。因此，购期房时，必须先要向开发商了解将来的物业管理构想，并要他们给一定的承诺，以保证将来入住时，享受到良好的物业管理。 六是合同签订必须请律师办，购房是一件大事，有的花费几万、十几万、甚至几十万、上百万元。如今购房引发的纠纷也越来越多，在购期房中，其潜在风险很大，那么如何避免它，或者在发生纠纷时，如何对自己有利呢？为了实现上述目的，业内人士建议，购房者在与开发商进行购房合同的签订时，要请律师去办理，以保障自己的合法权益。 购买期房十技巧 1．亲自到项目工地现场实地体会 2．会看地理位置。 3．看清价格。 4．会分辨外观图。 5．别被户型图、模型、样板间所迷。 6．了解开发商。 7．别被优惠迷眼。 8．仔细看按揭，算算是否合算？ 10．其他。别忘了广告中还有绿化、物业、保安、热水等许多承诺。现房还可以亲自查看，但期房则别信广告之词、无凭无据，您在签合同时，还真别忘了这些内容。 期房应注意的法律问题 期房“只能远观，不可近瞧”，这种时间上的差异往往为日后的纠纷留下隐患，为避免损失，购房人应注意下面的法律问题。 弄清开发商的“老底” 购房者应对开发商的资质、资信和商品房的证件进行缜密的调查了解，这至关重要。选择信誉高、实力强、业绩好的开发商可以降低业主的购房风险。 购买房产时，购房人应尽量主张看原件，因为复印件比较容易篡改和伪造。除此之外，常见的欺诈手段还有用一期项目手续卖二期商品房或用甲手续卖乙方商品房等。 把牢房屋产权证 在期房纠纷中，很多是关于房屋产权证的发放期限的，根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，登记机关是指房地产行政主管机关，登记机关在对申请人的申请进行审查后，凡权属清楚、产权来源齐全的，登房机关应在受理登记后即颁发房屋产权证。也就是说，造成房屋产权证迟迟办不来的原因一般在于开发商，比如，开发手续不健全、欠缴土地出让金、程序有误等，一旦属于这种情况，购房人要提高警惕。 重视“不可抗力” 延期交房是商品房交易中的一个突出问题，为避免承担违约责任，开发商经常以不可抗力为借口。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视。 一分一厘算面积 对于期房购买人来讲，暂测面积与实测面积存在误差不可避免。很多时候，实测面积要比暂测面积高出许多，遇到这种情况，购房人可能会损失预购契约中约定的“误差面积”的相应价款。与房屋面积有关的另一个引起争议的问题是房屋使用率与售楼说明书房产平面图不符。为避免处于被动境地，购房者可以这样自保：在契约中约定，误差率超过±0．5％时，购房人有权单方面解除合同并要求双倍返还定金，并追究法律责任。 谨慎签署管理公约 物业管理收费混乱已成为业主投诉的一个热点。为防止这方面的问题，在开始签订合同时就要注意，身为业主，一定要明白自己有权对不平等的合约提出修改意见，一时大意可能会引来长久的烦恼。 在房屋质量上较真 房屋质量及保修是一个极为敏感的问题，它常常会引发购房人与开发商的冲突，为维护购房人的合法权益，建设部门专门下发了实行住宅质量保证书和使用说明书的规定，目前，该规定已正式实行。 买期房怎样付款才合算？ 支付订金先下 如今，个人购房时对住房条件十分挑剔，常常是一个新楼盘还处于图纸阶段时，那些环境、套型、朝向、层次好的期房早已经被有心人预订一空了。窍门在哪呢？主要是预订者巧妙地运用了支付一些定金的方法，即：将其在图纸上看中的某一套、甚至几套期房，用一个“初步协议”向开发商进行预订，因此时还不是签订正式的“购房合同”，故开发商只是要求预订者交付每套0.1-2万元不等的订金，这些订金若你在签订正式购房合同前放弃预订则将全额退回给你，虽说定金一般都是不计付利息的，但离正式开盘的时间一般不会太长。你如果能够就以这极少一点利息损失换取订到一套环境、套型、朝向等都极其理想的期房应是非常幸运又合算的。 有条件可选择一次性付款 对于买房者来说，虽说买期房要承担一定的风险，但只要你选择的是正规、实力雄厚又信誉很好的开发商，几乎是没什么风险的。目前的房价孰高孰低虽有争议，但期望房价近期内大升大降都是不现实的。然而，期房的时间是有价值的，你若再选择一次性付款方式，则开发商还将给予每平方米40—100元不等的优惠，这对于工薪族、或对于希望赚取现房和期房之间差价的投资者绝不是一笔小财富。现以购1年期的期房 用存单、国债质押贷款融资 购房款当然要首先动用存款、国债等自有资金进行支付，但问题是不少居民持有的定期存款和国债中有很多是在早几年高利率时期存入的，即使近几年存（购）入的定期存款与国债，如此时存期已经过了大半，若提前支取均会造成较大的利息损失，怎样避免利息损失呢？考虑到所购期房距交付使用还有较长的一段时间，这时候你不妨用存单（含凭证式国债）向银行申请抵押贷款来进行短期融资，银行将向你提供该存单面额90％以上的抵押贷款，待存单到期后所得利息在扣除抵押贷款利息后，将足以超过提前支取所得的活期利息。 申请住房公积金和商业贷款 若动用自有资金付款仍还有一定的资金缺口，此时你可以向银行申请个人住房贷款，但要注意把握以下二要点： （2）要根据今后是否提前还贷来科学选择月还款方式。目前银行主要提供“等额本息还款法”（即“每月归还的本金利息均是等额逐月减少的”）和“等本不等息还款法”（即“先息后本，每月归还本金相同，每月利息逐月等额减少”）两种方式。以向银行借10万元10年期的“个人住房按揭贷款”为例，前一种方式共需归还借款本息130704元，月还款额均为1089．20元；后一种方式共需归还借款本息127950元，月还款额为1298．30元，其中本金833．30元、利息465元，此后每月归还的本金额不变，而利息则逐月递减39元。故此，如果今后你不打算提前还款，应选择后种月还款方式，将可以减少贷款总利息支出2700余 购买期房三要素 信誉当做第一要素 期房交现后发现房屋面积“缩水”，绿化率低于开发商的许诺，交房日期一拖再拖，诸如此类常常困扰着购房者。因此，要确保期房许多不确定因素的落实，信誉尤为重要。要综合评估开发商的信誉，如开发商的企业背景、行业口碑、管理经验等都应在消费者考虑之列。 消费者在考察房产商信誉的同时，对公司实力不容忽视。开发商的实力与期房质量的优劣息息相关。如前几年，一些实力有限的“项目公司”无法支撑下去，引起了工程停滞或偷工减料等现象，而其中有些房产商不是没有信誉，只是心有余而力不足，最后吃亏的还是消费者。 价格不是惟一因素 房产交易中的价格一向是消费者关注的问题，但是消费者在购买期房时要警惕低价陷阱。 据有关部门反映，多宗对期房质量投诉的案件均因消费者受低价的诱惑所致。同时要注意，价高并不一定是好房，消费者更要警惕以劣充优的不良商人。根据期房的地段、配套设施、环境、开发周期等多种因素来判断价格的合理性，是投资期房的一个重要因素。 物业管理更为重要 买期房对消费者来说就是买“梦想”，可是一些消费者在满怀喜悦地搬进新居后才发现是失落的天堂。 原因是不尽人意的物业管理服务让入住者每天都碰到新问题。目前，智能化管理，网络生活，以“服务”为核心进一步健全小区环境，人性化设施等社区物业理念，受到社会的广泛重视。所以，消费者在购买期房时，不仅要关注您想购买的楼盘本身，更要看看其房产商对期房物业管理的规划。 购房：购期房四要点 第一，要善于签订对自己较为有利的合同。 对于预售房的预售面积与交屋时的实际面积，例如，当预售面积超过实际面积怎么办？当预售面积小于实际面积怎么办？对于类似条件，客户应据理力争，并写入合同中；其次，在合同中诸如交屋日期、煤气开通日期、公共部分如大堂和电梯间的建材品牌、电梯品牌等，均可在合同中详细注明并签定相应的违约条款。第二，在购预售房时，看平面示意图一定要带上“立体”眼镜。 因为平面示意图能够提供的仅是室内平面格局的区划，对于室内空间布局，应尽量避免错综复杂的梁柱穿过，否则对空间会有极大的压感。对于此类问题，在签订预售合同前，最好能向发展商借阅工程蓝图，或请较好的物业代理公司代为咨询。诸如此类问题，还有购买顶层屋的客户，应注意供暖回水管道，一般都从顶层横穿，会对装修带来许多麻烦。 第三，在购买高层住宅时，一定要注意楼与楼之间的间距及采光问题。 首先是比较本开发区内各栋之间的关系，其次要注意与周边建筑物的关系。小区内应尽量避开与锅炉房和烟囱相邻，外围未来是否会有高大的建筑物遮挡或产生不利影响，这许多内容都应事先了解清楚。 第四，现今购置预售房，一定要关注是否有足够的绿地与车位。 买期房要学会五看 商品房预售是房地产开发商将正在建设中的房屋预先出售，并由承购人支付定金或房价款。近年来，因商品房预售行为发生纠纷呈上升趋势，其主要原因在于商品房开发商不按约定的时间、内容履行合同，严重损害了预售方的权益。因此，消费者关注商品房价格因素的同时，还应进行“五看”。 一要看证件商品房预售必须取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证； 二要看房地产开发商的信誉和资信状况预售商市场信誉好、建设资金雄厚、经济实力强是消费者选择是否购买此房的首先要素； 三要看建筑设计图纸设计的商品房屋的主要结构及设备应合理、符合预购者的实际需求； 四要看建筑施工队伍的资格和工程质量工程施工单位应达到设计所要求的建筑资质，施工质量高，并且没有转包给资质低或无资质的施工队伍的现象； 五要看预售商品房合同是否规范。预售合同应载明商品房的位置、面积、装修标准、预售款的给付、交付使用日期、交付使用后的物业管理以及社区服务和房屋产权证的办理等条款，还应专门约定双方的违约责任。 |
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