关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见

为落实科学发展观，维护我市物业管理市场平稳、有序的发展，针对我市住宅物业项目交接有关问题，现提出如下指导意见，请各开发建设单位、物业企业、业主委员会遵照执行。

一、  银川市行政区内所有已由物业服务企业提供服务的住宅物业项目，物业企业撤管均应遵守本指导意见。

二、  物业服务企业终止物业服务项目的行为，应当严格依照《银川市物业承接验收管理规定（试行）》的有关规定，做好物业共用设施设备以及相关资料的移交和承接验收工作。

三、  《（前期）物业服务合同》期限即将届满，已成立业主大会的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议，并在合同期限届满前3个月，决定是否与原物业服务企业续约，或选聘新的物业服务企业。

业主大会决定与原物业服务企业续约的，业主委员会应当于原合同期限届满前30日内完成与物业服务企业的合同续签工作。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的，业主委员会应当于业主大会决定后，在合同期限届满前3个月，书面告知原物业服务企业。原物业服务企业接到告知后须做好物业项目交接的准备工作。

四、  （前期）物业服务合同期限即将届满，原物业服务企业决定不再续约的，应当在前期物业服务合同期限届满前3个月书面告知业主大会或开发建设单位；业主大会或开发建设单位应当在合同期限届满前依法完成选聘新的物业服务企业的工作。

物业服务企业告知业主大会或建设单位的日期距合同届满日期不足3个月的，应当自告知之日起满3个月后方可撤出物业管理区域，不得提前撤管。

五、  《物业服务合同》（《前期物业服务合同》）届满前一个月，物业服务企业、业主大会、开发建设单位等未就后续物业服务问题达成一致的，《（前期）物业服务合同》有约定的，从其约定；未做约定的，相关单位应向辖区房产行政主管部门申请协调。未成立业主大会的住宅项目应由辖区居委会组织小区业主代表参加协调会。

根据撤管物业项目的具体情况，协调会可要求原物业服务企业提供1-3个月的过渡期，以配合业主选聘新的物业服务企业，保证物业服务的平稳过渡。过渡期间内，物业企业按原服务等级提供服务，业主仍按原标准交纳相关费用。过渡期满，业主仍未选聘新的物业服务企业解决物业服务问题的，物业企业可向业主委员会办理交接手续，终止物业服务，并不再承担小区物业服务及相关责任。

六、  业主决定选聘新的物业服务企业的，应当召开业主大会会议，决定选聘新的物业服务企业采取的方式是协议招聘或公开招标，并将表决结果在物业管理区域内公示。

通过协议方式选聘物业服务企业的，业主大会应当对业主委员会以协议方式选聘的物业服务企业，在签订物业服务合同前再次进行表决。

通过招标方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当按业主大会的决议，与中标单位签订物业服务合同。

做出选聘新的物业服务企业决定后3日内，业主委员会应当书面告知物业服务企业。

七、  业主委员会应当在原物业服务企业撤管后3日内，将物业项目交接的有关情况书面报告物业所在地的房产行政主管部门、社区居委会和街道办事处。

八、  原物业服务企业撤管时，应当在业主委员会的组织下，将预收的交接之日后的物业服务费、代收的各种能源费、押金，以及代管的专项维修资金等移交给新的物业服务企业。

九、  物业服务合同期限届满或依法终止，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接；原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主委员会应通过司法途径解决，不得强行接管。

十、  有以下情况之一的，物业服务企业未经协调不得撤管物业项目：

（一）   未成立业主大会选举产生业主委员会的物业项目；

（二）   未签订《物业服务合同》的物业项目。

十一、   各辖区街道办事处、居委会应指导业主委员会开展工作，协助监督物业企业按照物业服务合同提供服务；及时调解、解决物业服务企业与业主之间的纠纷，协助业主、物业企业解决小区公共事宜；业主大会表决所在物业实行自治的，由街道办事处对业主自治行为予以指导和监督。

十二、   对违反本意见的物业服务企业，视情节给予如下处罚：

（一）   通报批评；

（二）   记入企业不良信息；

（三）   记入经理和项目经理的个人信息档案；

（四）   禁止该企业承接其他物业服务项目；

（五）   吊销物业企业资质证书。