2007年银川市房地产市场监测报告

        2007年，落实国家对房地产业宏观调控的配套政策，进一步改善住房供应结构，增加90平方米以下中小套型商品住房供给，逐步建立健全社会保障性住房体系，解决低收入家庭住房困难等政策是影响银川市房地产市场运行的主要因素。经过2006年的调整，2007年房地产开发投资小幅上涨，市场供给与需求同步增加，二手住房交易量三年来首次实现同比增长，新建商品住房平均销售价格小幅增涨，银川市房地产市场基本保持了平稳健康的发展态势。但市场运行中也存在市场预期供应下降，局部区域商品住房价格涨幅过快，住房保障体系有待完善等问题。
一、2007年银川市房地产市场运行特点
         房地产开发投资小幅增加。2007年，全市完成房地产开发投资62.71亿元，同比增长8.7%，其中市辖区房地产开发投资完成55.11亿元，同比增长2%。除经济适用住房和商业营业用房投资分别下降40.7%和8.4%外,其它房屋投资均呈上升态势。07年度我市房地产开发企业土地成交价款完成8.5亿元,同比增长21%,土地购置面积103.83万平方米,同比下降12.6%。通过调查发现，房地产开发企业对市场投资更加理性，认真分析区域市场，做好上市楼盘市场定位，分期建设紧跟市场需求进行投资已成为房地产开发企业生产经营的重要内容。
         市场供给同比增加，但预期供应减少。07年市辖区房屋施工面积715.15万平方米,同比下降0.9%，其中商品住房517.99万平方米,同比下降0.3%。施工房屋新开工面积355.71万平方米,同比下降12.9%，其中商品住房269.28万平方米,同比下降14.7%。房屋竣工面积311.32万平方米.同比下降2.9%，其中商品住房257.17万平方米，同比增加4.4%。全年经核准上市的商品房面积为247.11万平方米，同比增长6.1%。其中，商品住房197万平方米，同比增长4.8%。
         随着房地产开发项目建设周期已的增加，07年施工的房屋约有50%结转到08年。因此，2007年房屋新开工面积有所下降的情况会影响到2008年市场的供给。目前，随着银川市经济的快速发展，人均可支配收入的提高，供需矛盾将成为影响商品住房价格涨幅的主要因素。
         市场需求增长较快，外来人员购房继续增加。07年市辖区完成商品房销售面积299.7万平方米,同比上升33%。其中，商品住房264.5万平方米,同比增长31.7%。《商品房销售合同》备案面积达309.83万平方米,比06年同期增长14.89%，其中商品住宅269.66万平方米,比06年同期增长21.66%。商品住宅销售额为61.74亿元,同比增长37.1%,超过2007年房地产开发投资55.11亿元的水平。市辖区新建商品住房平均销售价格为2660元/平方米，较06年增长2.4%，其中，兴庆区2458元/平方米，同比下降3.6%,金凤区3090元/平方米,同比增长6.4%,西夏区1497元/平方米,同比增长2.8%。二手住房交易量达71.3万平方米,比06年同期增长4%,三年来首次出现增长，平均成交价达2182元/平方米。
         2007年，银川市以外人员在市辖区购买新建商品住房139.07万平方米,占总销售量的55.12%，比06年同期的52.6%高出2.52个百分点，其中,外省人员购房45.15万平方米,占总量的17.89%。
         市场需求的快速增长是2007年房地产市场运行的主要特点，通过对“塞上骄子”、“鸣翠春天”“爱依水郡”等上市楼盘的调查，发现其登记预购的人员均比上市销售的住房套数高出一倍多，供求矛盾的激化推动了住房价格的上涨。
         分析市场需求快速增长的原因主要有以下几点：一是银川市及全区近年来的经济快速发展，居民人均可支配收入增长较快，给住房消费提供了“原动力”；二是今年一些楼盘供不应求的情况，刺激了居民买涨不买跌的消费心理；三是银川市的“五创”工作成效显著，全国卫生城市、园林城市的创建提升了银川市整体人居环境水平，“两宜”城市的战略目标带动了以人为本的居住小区的建设管理水平，外来人员购房占到半数以上，增加了市场的需求；四是消费者对商品住房价格逐年上涨趋势的普遍认同，形成“晚买不如早买”的住房消费认识,推动了住房需求增长；五是消费价格指数（CPI）持续增长，住房作为一种保值增值较好的投资产品越来越受到重视。上述因素综合作用，使2007年银川市住房需求呈现快速增长的局面，给稳定住房价格，控制住房价格上涨过快带来较大的压力。
         市场供应结构进一步改善，新建商品住房累计空置面积下降。2007年全年供应新建商品住房17761套，其中90平方米以下中小户型住房供应套数为5315套，比06年同期提高33.40%,130平方米以下普通商品住房供应套数为13520套,比06年同期增长9.72%。90平方米以下中小户型住房销售套数为5343套，比06年同期提高16.98%,130平方米以下普通商品住房销售套数为15930套,比06年同期增长12.89%。市场供应结构明显改善。
         截至2007年底，新建商品房累计空置面积234.09万平方米,同比下降5.6%，其中商品住房空置131.81万平方米，同比下降16.6%，是从2003年以来出现的首次下降。市辖区尚有6255套90平方米以下套型住房未销售，占未售住房总套数的37.21%。市场需求快速增长是空置商品房减少的主要原因。但在空置商品房中,90平方米以下中小套型住房所占的比例较高。
         贺兰县独树一帜，投资增幅显著。从各县（市）区开发情况看：贺兰县房地产开发投资增势最为强劲，房地产开发投资完成3.94亿元，增长2.4倍，增幅比06年提高了229个百分点，其次是灵武市完成投资2.6亿元，增长80.2%；永宁县完成投资1.06亿元，增长0.9%。兴庆区、金凤区因06年开工建设的项目多数处于竣工收尾阶段，加之新开工面积下降，致使房地产开发投资同比分别下降7.2%和8.9%；西夏区在同期基数较小的基础上，增长8.8%。

二、2007年市场运行中存在的主要问题

         市场预期供应减少，商品住房销售价格上涨。2007年市辖区施工房屋新开工面积下降13%，不仅使2007年度市场供应减少，还会造成2008年的供应下降，使市场供需矛盾进一步激化，推动商品房价格上涨。造成市场供给减少主要原因：一是受国家宏观调控政策影响，房地产开发企业在投资方面较谨慎；二是落实新建住房中90/ 70政策时，企业难以自求平衡，使项目建设方案审批难以通过,拖延开工时间；三是市场需求的中小户型住房量与预计供给量仍有较大差距，使企业在各类住房投放比例上比较谨慎。如何保持2008年市场总量基本平衡，结构基本合理，还需相关政策措施的支持。
         经济适用住房投资下降幅度较大。2007年经济适用住房投资仅完成1.06亿元,同比下降40.7%。从银川市经济适用住房建设经验可知，经济适用住房一方面会扩大市场供应，解决中低收入家庭的住房需求，另一方面在平抑房价上会发挥一定作用。作为政府定价的经济适用住房，其价格发挥着标尺杆的作用，市场上供应的普通商品住房定价会参考经济适用住房的价格。因此，进一步完善以经济适用住房和廉租住房为主要供应方式的住房保障体系，仍是政府的重要职能之一。
         商品房销售行为不规范。在商品房销售价格以外收取有线电视、天然气等代收代缴费用是长期以来形成的。2007年度发生的天然气初装费交缴矛盾就是在商品房销售行为中存在不规范的行为,暴露出对市场监管不力的问题。

2008年市场运行情况预测

         宏观政策对市场的影响。一是近期国家对房地产业的调控政策已发生变化。由单纯强调调控市场转向加强政府住房保障职能，完善住房供应体系，解决低收入家庭住房需求，促进房地产市场及整个社会的和谐发展；二是2008年，执行“90/70政策”仍是宏观调控的重点和难点，会影响房地产投资的节奏；三是2008年国家偏紧的货币政策，首先对房地产信贷产生影响，一些商业银行已开始对房地产信贷规模和审查从严控制，这对房地产投资的增长有较大影响，但对加快房地产开发企业整合，优化企业结构有一定的促进作用；四是严格的土地供应政策，即对闲置土地收取高额闲置费的措施，将会促进存量土地的开发利用，增加市场供应；五是完善住房保障体系，加大保障住房供应，对加大市场供应、平抑房价起到重要作用
         市场供给预测。2008年，由上年度结转的施工房屋面积约400万平方米，但其中约二分之一已在2007年上市预售，因此可供销售的房屋约有200万平方米。按照《2008年银川市城市住房建设计划》安排，2008年计划建设保障性住房116.74万平方米，14494套。其中,经济适用住房40.58万平方米,城市重点工程拆迁安置用房70.7万平方米,廉租住房5.46万平方米；计划建设商品住房457.70 万平方米,50505套。若按上述计划完成，2008年施工房屋面积约750万平方米左右，高于银川市近5年来市场供应约700万平方米的平均水平，市场供给基本充足。
         市场需求预测。近5年来，市辖区的商品房销售面积基本保持在年均200万平方米左右。2007年，市场需求增长较快，全年完成销售面积264万平方米。预计2008年会延续2007年市场需求增长势头，实现商品房销售面积250-300万平方米。其主要原因：一是2007年底，银川市城市居民人均可支配收入达12185元，同比提高21%，会推动住房消费进一步提高；二是随着“住在银川”、“受教育在银川”城市品牌的打造，银川市城市基础设施不断完善，商贸流通业日益繁荣，使银川市对周边地区的辐射带动作用显著增强，外来人员仍会占全市购房量的较大比例；三是宁东工业基地的快速发展，一些外地来银企业需要在银川市区解决居住问题，会增加一部分住房消费；四是保障性住房的加快建设，经济适用住房的销售，会增加一部分房屋销售面积；五是对2008年消费价格指数的上涨预期已确定，如果股市发展不稳定，投资性购房需求会增加。
         商品住房价格涨幅预测。2008年，随着消费价格指数上涨，房屋建设原材料价格及人工费用的增加会直接影响住房建设成本上升。另一方面，市场需求继续增加，供需矛盾加剧。预计2008年新建商品住房价格仍会持续上涨。
         土地供应预测。按照房地产开发的特点，当年的土地供应基本是作为第二年或未来开发的储备用地。因此，根据市辖区平均年施工量650-700万平方米计算，年均需土地供应约7000亩。目前，银川市已供应的存量土地仍有部分未开发，当前的土地政策会加快存量土地的开发建设。因此，把握好土地供应节奏和价格是对房地产市场调控的源头。
         从上述数据可知，2008年银川市房地产市场基本处于平稳发展态势。房地产开发投资会继续增长，市场需求会保持一定水平的增长。房地产业仍会继续成为市财税增长的主要贡献行业。             

2008年一季度银川市房地产市场运行情况监测报告

         在2007年房地产市场增长势头的带动下，2008年1季度，我市房地产市场开局良好，市辖区房地产开发投资、商品房销售金额、房屋施工面积、房屋新开工面积与去年同期相比大幅上升，商品房空置面积历年来同比首次出现负增长，房地产市场呈现出供需两旺的特点，基本未受我国部分城市房价下跌、需求市场不旺盛的影响，我市房地产开发已平稳度过2007年的调整期。下面将银川市2008年一季度房地产市场运行情况分析如下：
一、2008年一季度房地产开发市场运行主要数据指标
（一）房地产开发规模
         2008年1-3月,银川市辖区完成房地产开发投资22035万元,同比增长45.2%。其中:商品住宅建设投资15750万元，同比增长50%(经济适用住房投资60万元，同比下降80%)；办公写字楼投资653万元，同比增长58.5%；商业营业用房投资4143万元，同比下降0.1%。
       市辖区房屋施工面积为234.2万平方米，同比增长98.2%。其中：住宅施工面积165.1万平方米，同比增长119.6%；办公写字楼施工面积16.3万平方米，同比增长127.6%；商业营业用房施工面积为38.2万平方米，同比增长12.5%。房屋新开工面积55.4万平方米，同比上升123.2%。其中：住宅新开工面积为47.97万平方米，同比上升166.2%；办公写字楼新开工面积为2.29万平方米，同比上升502.6%；商业营业用房新开工面积3.84万平方米，同比下降36.6%。
        据对《商品房销售合同》备案数据的统计，一季度商品房平均售价2905元/ M2 (2008年一季度销售备案楼盘多为住宅，商业楼盘较少，且住宅楼盘多为西夏区)，其中：商品住宅平均售价2760.82元/ M2，办公写字楼、商业营业用房平均售价分别为3352.79元/ M2、4967.98元/M2。
（二）市场供需情况
1、市场供应情况：一季度，经核准上市预售的商品房楼盘74幢，面积35.73万平方米，同比下降18.43%。其中：住宅69幢，面积32.48万平方米，较上年同期下降13.43%；商业用房3幢，面积2.95万平方米，同比下降48.43%；办公写字楼2幢，预售面积0.30万平方米，同比下降46.43%。批准预售商品住房3421套,其中:兴庆区1746套，金凤区1675套。按住宅户型分：90平方米以下2089套，90-130平方米1043套，130-180平方米272套，180平方米以上17套，90平方米以下住宅供应量同比增长183.45%。
2、市场需求情况：
（1）商品房销售情况。
         一季度，市辖区新建商品房销售面积为35.19万平方米，同比上升15.4%。其中：住宅销售面积为28.85万平方米，同比上升6.3%；办公写字楼、商业营业用房销售面积分别为1.01万平方米、4.98万平方米，同比分别上升741.1%和85.1%。商品房累计空置面积191.74万平方米,同比下降9%。其中：住宅空置面积为98.77万平方米，同比下降21.5%；办公写字楼空置面积为11.08万平方米，同比下降24.4%；商业用房空置面积为75.49万平方米，同比增长19.6%。
         一季度,市辖区各类房屋销售合同备案面积46.05万平方米，同比增长1.61%,商品房备案金额14.72亿元，同比增长21.45%。其中：其中住宅38.94万平方米，3383套，合同备案均价2760.82元/ M2；商业营业用房6.11万平方米，410套，合同备案均价4967.98元/ M2；办公写字楼0.66万平方米，合同备案均价3352.79元/ M2。已备案的住宅中, 90平方米以下1002套，同比上升25.25%，90-130平方米1452套，130-180平方米787套，180平方米以上164套。 
（2）二手房交易情况。一季度,我市二手房交易面积19.21万平方米，同比上升55.67%。其中:住宅16.01万平方米,同比上升65.39%；商业营业用房2.16万平方米，同比上升48.97%；办公写字楼1.02万平方米，同比上升15.91%。
          二手住宅交易价格2132元/M2，商业用房和办公写字楼交易价格分别为3357.4元/M2和2833.3元/M2。二手房交易量与去年同期相比增长幅度较大。

       （三） 房地产金融指标
        1、房地产开发资金来源情况：2008年一季度,市辖区房地产开发资金来源合计23228万元，同比上升75.4%。其中：银行贷款3260万元，同比上升715%，占本年资金来源的14.03%，自筹资金6649万元，同比上升20%，占资金来源的28.62%；以定金及预售款为主的其它资金13319万元，同比上升82.5%，占资金来源的57.34%。从数据指标看，本年房地产开发资金来源大幅上升，特别是银行贷款上升幅度较大。
 
        2、房地产开发贷款情况：一季度,银川市房地产开发贷款累计余额为42.88亿元，其中，地产开发贷款余额15.71亿元，同比上升25.68%;房产开发贷款余额27.17亿元，同比下降4.46%。个人购房贷款累计余额41.86亿元，较上年同期增长12.71%。政策性住房贷款（主要是公积金贷款）本期余额为16.48亿元，同比增长45.72%。以上数据表明，一季度由于房地产投资大幅增加，房地产开发贷款额也大幅上升，说明银行信贷是房地产开发企业的主要资金来源之一。由于受去年银行个人住房贷款利率调整的影响，公积金贷款成为购房贷款的首选。
         (四)房地产市场区域情况
        1、金凤区住宅交易价格继续高于兴庆区。一季度，兴庆区商品房销售合同备案平均价格为3723.86元/ M2，金凤区为3394.33元/ M2，西夏区为1595.39元/ M2，其中住宅为：兴庆区2806.10元/ M2，金凤区3077.45/ M2，西夏区1656.23元/ M2；高档住宅及别墅：兴庆区为4135.96元/ M2，金凤区为5061.17元/ M2；商业营业用房：兴庆区为6354.24元/ M2，金凤区4724.33元/ M2，西夏区3825.36元/ M2；办公写字楼：兴庆区为3356.26元/ M2，金凤区3349.32元/ M2。上述数据显示，金凤区住宅价格均高于兴庆区、西夏区，而兴庆区商业营用房价格高于金凤区，说明金凤区作为银川市新的居住、办公区域，兴庆区作为银川市商业区已通过房地产销售价格显现出来。

     2、两县一市房地产投资增长幅度高于市辖区。一季度，两县一市房地产开发投资达1523万元，主要在集中在灵武（628万元）、贺兰（895万元）。可以看出自治区一号工程宁东基地的建设大大带动了灵武市房地产业的发展，而与银川市相对较近的地理区位使贺兰县具有较好的房地产发展前景。
二、对2008年一季度房地产市场运行情况的分析
（一）今年我市房地产市场开局良好，房地产开发投资增长幅度较大,开发企业对市场发展信心充足。一季度房地产开发投资同比去年增长45.2%，商品住宅建设投资达15750万元，同比增长50%，房屋施工面积为234.2万平方米，同比增长98.2%，增长幅度较大，表明我市房地产市场开局良好未受全国其他部分城市房价下跌、市场需求不旺盛的影响，对稳定需求市场、稳定住房价格有重要作用。但经济适用住房投资降幅较大，为负增长，应引起重视。
（二）市场需求增长较快，二手房市场交易量大幅度上升。一季度市辖区新建商品房销售面积为35.19万平方米，同比上升15.4%。二手房交易量与去年同期相比上升55.67%，二手住房上升65.39%。分析原因主要是，一07年一些楼盘供不应求的情况，加上形成的“晚买不如早买”的住房消费认识，刺激了居民买涨不买跌的消费心理；二居民人均可支配收入增长较快；三消费价格指数（CPI）持续增长，住房作为一种保值增值较好的投资产品越来越受到重视。
（三）商品房空置面积持续下降，房屋竣工面积减少。数据显示，一季度我市商品房累计空置面积191.74万平方米,同比下降9%，住宅空置面积为98.77万平方米，同比下降21.5%。商品房累计空置面积首次出现负增长，市场需求快速增长是空置商品房减少的主要原因，商品房空置面积下降，也表明我市房地产市场需求旺盛。
（四）商品房平均销售价格上涨。一季度商品住房合同备案均价为2760.82元/ M2，平均售价涨幅较大。主要原因是：一是房屋建设原材料价格及人工费用的增加直接影响住房建设成本上升。另一方面，市场需求继续增加，供需矛盾加剧了我市商品房销售价格上涨。
（五）我市以外人员购房面积上升。一季度，我市以外人员在市辖区购买新建商品住房21.66万平方米,比去年同期上升0.32%，占总销售量的55.09%，其中,外省人员购房7.28万平方米,占总销售量的18.51%。我市以外人员在银川市购房量的增长，说明我市作为区域中心城市的带动、辐射作用日渐显著。
（六）一季度全市住房供应结构明显改善， 90平方米以下户型住房供应及需求量增加。一季度，我市经核准上市预售的商品住宅69幢，面积32.48万平方米，较上年同期下降13.43%；但90平方米以下住宅供应量达2089套，同比增长达183.45%，已销售备案的90平方米以下住房达1002套，同比上升25.25%。通过政策引导和宣传，目前房地产开发企业及消费者对中小户型住房的建设与消费都有了新的认识，市场销售情况也看好，房地产开发企业对90平方米以下小户型住宅的投资更有信心。说明我市在调整住房供应结构上即落实了国家的有关调控政策，又结合我市实际满足了我市居民对中低价位、中小套型普通商品住房的需求。