2007年上半年银川市房地产市场监测报告

从去年6月份国务院出台国办发37号文，进一步加强了对房地产业的宏观调控力度。一年来，严格贯彻国家调控政策，结合我市实际因地制宜地制定落实措施，引导住房建设与消费是房地产业管理工作的重点。房地产开发企业也能逐渐领会国家政策的实质，并及时调整经营战略，大力开发中小户型住房市场，更加细致地研究居民的住房需求，市场产品同质化情况有所减少。房地产市场运行情况从去年的波动调整进入今年的平稳发展阶段。今年1-6份，我市房地产市场供需状况良好，商品房及商品住宅销售量与去年同期相比增长幅度较大，商品住宅平均销售价格保持平稳，其运行情况分析如下：
一、2007年上半年房地产开发建设主要数据指标
（一）房地产开发投资小幅下降
2007年上半年市辖区房地产市场主要数据指标（表一） 

(二)市场供给充余
2007年上半年市辖区各类房屋市场供给情况（表二）

上半年,经核准上市的商品房预售楼盘个数及建筑面积与去年同期相比分别增长12.78%和99.85%。其中商品住宅可预售面积同比增长78.7%，占商品房预售面积的77.62%。其主要原因是去年房地产开发建设总量创历史新高，按惯性特点今年上半年商品房供给总量同比大幅上升，上半年市场供应量增幅较大。
（三）市场需求旺盛
2007年上半年各类房屋销售合同备案情况(表三)

上半年,商品房销售合同备案面积同比上升21.29%。其中，商品住宅销售面积同比上升35.91%，增幅较上年同期提高15.05个百分点。我市房地产市场销售呈现出较快的增长势头，住宅销售的大幅上升，是拉动市场的主要力量。商品房销售合同备案金额同比增长178.03%,其中住宅销售金额同比增长49.08%。兴庆区、金凤区、西夏区商品住宅销售备案套数分别为4813套、3339套、915套。商品住宅销售合同备案中80平方米以下903套；80-90平方米1317套；90-100平方米1611套； 100-130平方米2684套；130-150平方米1393套,150平方米以上1159套。兴庆区、金凤区、西夏区普通商品住宅销售合同备案平均价格分别为2454元/平方米、2988元/平方米、1243元/平方米。
（四）二手房市场交易量继续萎缩。上半年，我市二手房交易面积30.75万平方米，同比下降44.2%，其中，住宅24.96万平方米，同比下降25.76%，商业营业用房3.2万平方米，同比下降61.4%，办公写字楼2.06万平方米，同比下降79.44%。
   今年上半年，国家未出台相关的宏观调控政策，但更强调对以往政策的贯彻与落实。房屋转让环节税收过重，仍是影响二手房交易量下降的主要原因。目前，我市二手房成交量呈持续走低，但成交价格却小幅上涨。主要是购房不满5年转让的房源，降价出售的所占比例较小，部分预出售人为免征营业税宁可将房屋先出租甚至空置，也不愿意轻易转让。还有部分卖房人通过加价方式将营业税负担转嫁到买方身上。对购房满5年以上房源转让的，由于受本次调控政策影响较小，买卖双方的心态并无太大的变化。目前，市场上的成交房源也以此类免交营业税的房屋及面积100平方米以内的小户型为主。
   （五）土地成交量大幅上升
上半年，市辖区土地成交价款完成2.64亿元，同比增长170%，土地成交面积达38.72万平方米，同比增长142.5%。上述数据表明房地产开发企业对我市房地产市场发展信心较大，积极进行土地储备。
 (六) 房地产金融政策向好企业、好项目倾斜
1、房地产开发资金对银行贷款的依赖度降低：截至2007年6月份,市辖三区房地产开发资金来源为20.05亿元，同比下降19.07%。与房地产开发投资的下降趋势相同，开发资金来源也随之下降，但与投资相比仍有1.74亿元结余。其中银行贷款为2.44亿元，同比下降57.42%，自筹资金4.61亿元，同比下降20.03%，以定金及预售款为主的其它资金10.39亿元，同比上升3.72%。从上半年房地产开发资金来源看，本年银行贷款下降幅度较大，房地产信贷风险会进一步降低。金融机构对好企业、好项目支持力度较大，新企业、新项目取得信贷的难度加大，这对房地产开发企业的整合起到了促进作用。
2、地产开发贷款及公积金贷款增幅较大：截至2007年6月底，银川市房地产开发贷款余额为99.75亿元，同比增长16.15 %。其中,地产开发贷款余额16.68亿元,同比增长25.41%，这与土地成交面积大幅上升成正比。个人购房贷款余额为39.13亿元，同比增长11.89%；公积金贷款本期余额为12.27亿元，同比增长29.15%，公积金的使用率有很大提高。按贷款性质分房地产开发贷款余额为48.24亿元，购房贷款(商业贷款和公积金贷款)余额为51.51亿元，购房贷款较开发贷款还多3.27亿元。相比较而言，购房以贷款以所购房屋作抵押，其风险性更小一些。
  二、房地产市场运行特点
（一）房地产开发投资减少。上半年全市完成房地产开发投资19.35亿元,同比下2.9%。市辖区房地产开发建设投资增幅较上年同期下降4.9个百分点，其中，商品住宅建设投资下降幅度较大，较上年同期下降23.8个百分点，但所占比例为72.7%,与去年基本持平。办公写字楼投资增幅同比下降66.8个百分点,说明去年底办公写字楼供大于求的局面已得到企业的重视。商业营业用房投资增幅仍为负值，但下降幅度与上年相比提高31.8个百分点，显示商业地产建设在近几年的低迷中已开始有所复苏。各类房屋开发建设投资所占比例均呈平稳发展态势，上半年各类房屋的投资情况表明我市房地产开发投资结构呈理性调整局面。
2001-2007年上半年房地产开发投资及增幅情况（图一）
 
 2003-2007年上半年房地产投资结构比例情况（图二）

 
引起上半年我市房地产开发建设投资下降的主要原因:一是严格执行 “新开工商品住房项目中90平方米以下住房户型所占比例要达到70%”的政策，一些开发企业对政策和市场发展的观望，放缓了投资节奏；二是在新建住房套型比例控制政策实施过程中，房地产开发企业需要平衡户型指标也影响了工程项目进度，造成上半年投资减少；三是城市中心西移工程，对房地产开发建设 “有保有压”政策，使部分兴庆区的房地产开发投资减少。
（二）施工房屋建筑及房屋新开工面积呈下降走势，明年市场供给会有所减少。银川市房地产业经过“十五”期间的快速发展，现发展速度已开始回落。今年1-6月，市辖区施工房屋建筑面积492.4万平方米，同比下降4.2%。其中，住宅施工面积350.45万平方米，同比下降1.5%,占施工面积的71.2%，比上年同期增长2个百分点。施工房屋新开工面积151.56万平方米，同比下降26.2%，其中，住宅新开工面积113.37万平方米，同比下降25.8%。施工房屋新开工面积的大幅下降,会直接影响下半年的房地产开发投资总量及明年的市场供应。因此，促房地产开发项目开工建设才能确保今年的投资上升，发挥我市房地产业的带动作用。
2001-2007年上半年房地产供给与需求情况（图三）
 
（三）90平方米以下中小户型住房供应量明显提高。截至6月底，经核准上市的商品住房预售面积为60.81万平方米,预售套数5240套。同比分别增长78.8%和75.84%。其中90平方米以下套型住房8.86万平方米,1251套,同比分别增长64.99%和84.24%,分别占商品住房总供应面积和套数的14.57%和23.87%。与上年相比，90平方米以下住房供应量已有很大增幅，但距国家要求还有一定差距。其主要原因：一是由于今年预售的房地产开发项目多为06年开工建设，未受“90/70”政策控制，因此，套型面积控制政策执行效果并不显著，预计到明年底90平方米以下户型所占比例应有较大提高。二是由于各部门对90平方米以下套型面积理解不一致，造成规划审批时符合套型控制要求，但在预售环节套型面积超出90平方米。如，设计部门按套内建筑面积计算套型面积，审报规划时套型面积为80多平方米，但预售环节开发企业提供的楼盘表中套型面积为套内面积加公摊面积，套型普遍超过90平方米。截至6月底，90-100平方米供应套数为676套，占90平方米以下住房套数的54.03%,100平方米以下住房套数占总供应量的39.24%,面积占总面积的36.77%。三是截至6月底，累计可售住房为16266套，其中90平方米以下住房5094套，占总量的31.32%,100平方米以下住房7722套,占总量的47.47%,因此,在中小户型建设同时,也要密切关注市场销售情况,避免市场滞销,浪费社会财富。
2007上半年市辖区不同户型面积商品住房供求情况（图四）

 说明：累计可售面积为2005年以后批准销售，但至今仍未售出的面积
（四）外地人员在我市购买住房超过半数。截至6月底，市辖区商品住房销售合同备案面积为106.2万平方米,其中本市人员购买48.03万平方米,占45.22%;外地人员购买58.17万平方米,占54.77%。在外地人员购房中，本省其他地区购房38.18平方米,占35.95%,外省人员购房19.99万平方米,占18.82% 。其中,本省其他地区人员购房平均价格为2453元/平方米,为各类人员购房的平均价格之首。在去年对外地人员购房的调查中表明，外地人员在我市购房最具吸引力的因素是：认为有较好的居住环境的占42.5%;有优质的教育资源的占23.1%;认为商贸物流业发达、购物方便的占21.4%。因此，“住在银川，教育在银川”的品牌已经在周银川的周边地区得到认可。
（五）商品房及商品住房平均销售价格有所下降。上半年，商品房及商品住房平均售价均呈两位数下降，其主原因是商业营业用房平均售价下降，及中低价位商品住房供应量增加造成的。从商品住房同质价格计算的商品住房价格指数看，去年同期同质价格为2619元/平方米，价格指数为108点。而今年6月底为2786元/平方米，价格指数为115点。因此，商品住房实际销售仍是增长的趋势。从同一楼盘分期销售的价格看，后期开发的住房销售价格总是比前一期有所提高。市辖三区中金凤区商品住房平均售价为2988元/平方米，同比上升8.3%;。兴庆区为2454元/平方米,同比下降4.8%;西夏区为1243元/平方米,同比下降14.15%。西夏区主要是经济适用住房供应量增加带动商品住宅平均售价下降较大。
三、市场运行中应引起重视的问题
（一）房地产开发建设投资减少，对经济的拉动作用有所减弱。银川市作为投资拉动型经济发展模式，房地产开发投资具有较强的带动性。2006年度房地产业缴纳营业税27815万元，占2006年度营业税总收入9674万元的30.58%，从财税角度来看，2006年政府地方财税收入中，直接来源于房地产业的税收收入以及出让土地收益等达到83349万元，占市本级税收收入156715万元的53.18%，占市本级财政收入244279万元的34.12%。上半年房地产开发投资下降，特别是是房屋新开工面积大幅下降的局面，是必会影响到全年的投资低于去年水平，减少明年的市场供应。这会造成我市房地产业大幅下滑的局面，对全市经济发展不利。
（二）空置商品房中的积压房增幅较快。截至6月底，空置三年以上的积压房屋为8.55万平方米,同比增长51.3%.其中,空置的积压住房为2.27万平方米,同比增长291.4%;空置的积压办公楼为1.66万平方米,同比增长76.6%;空置的积压商业营业用房为3.61万平方米,同比增长24.5%。从增长幅度看，空置的积压住房增幅最大，说明近年来住房的户型及价格供应结构仍存在与需求不符的问题，不能适应需求的大户型、高价位住房是主要的积压内容。从积压房屋的空置量上看，商业营业用房空置量仍居最高，比住房还多1.34万平方米。前几年，商业地产的过度开发造成的后果至今仍不能消除。因此，对商业地产建设仍要持谨慎的态度。
   （三）房地产存量资源利用不充分，存量住房交量减少：由于受近几年二手房流转环节税费偏高的政策影响，住房存量市场交易减少，致使大量的存量房资源处于沉淀状态。今年一季度以后，宏观调控的政策重点转向增加住房供给，尤其是对“新开工商品住房项目中90平方米以下户型占70%的比例”政策的执行，对解决居民自住性住房问题很有利但二手房市场的活跃与新房市场梯度消费的形成，能够有效地分流住房市场的需求，缓解供需紧张的矛盾，也成为稳定房价的有效途径之一。