2007年一季度银川市房地产市场监测报告

一季度，我市房地产市场呈现出房地产开发投资小幅增长、需求下滑的运行特点，显现出市场运行处于调整态势。下面将一季度银川市房地产市场运行情况分析如下：
一、市场运行主要数据指标
（一）房地产开发建设情况
2007年1-3月,银川市辖区完成房地产开发投资15171万元,同比增长5.6%。其中:商品住宅建设投资10497万元，同比增长0.7%(经济适用住房投资300万元，同比下降21.1%)；办公写字楼投资412万元，同比增长174.7%；商业营业用房投资4148万元，同比增长46%。
市辖区房屋施工面积为118.2万平方米，同比下降9.8%。其中：住宅施工面积75.2万平方米，同比下降17.5%；办公写字楼施工面积7.2万平方米，同比上升60%；商业营业用房施工面积为33.98万平方米，同比上升4.2%。房屋新开工面积24.8万平方米，同比下降7.5%。其中：住宅新开工面积为18.02万平方米，同比下降26.1%；办公写字楼新开工面积为0.38万平方米；商业营业用房新开工面积6.06万平方米，同比增长203%。
商品房累计空置面积210.63万平方米,同比上升1.3%。其中：住宅空置面积为125.84万平方米，同比下降1.9%；办公写字楼空置面积为14.66万平方米，同比增长62.9%；商业用房空置面积为63.13万平方米，同比增长3.5%。
市辖区商品房销售面积为30.5万平方米，同比下降5.3%。其中：住宅销售面积为27.1万平方米，同比下降1.1%；办公写字楼、商业营业用房销售面积分别为0.12万平方米、2.69万平方米，同比分别下降60%和37.4%。
据对《商品房销售合同》备案数据的统计，一季度商品房平均售价3923元/M2，其中：商品住宅平均售价2612元/M2，普通商品住宅平均售价为2219元/ M2，同比去年仅上升3.4%，办公写字楼、商业营业用房平均售价分别为4568元/M2、6831元/M2。
（二）市场供给情况
一季度，经核准上市预售的商品房楼盘84幢，面积43.8万平方米，同比上升374%。其中：住宅77幢，面积37.52万平方米，较上年同期上升366%；商业用房5幢，面积5.72万平方米，同比上升397%；办公写字楼2幢，预售面积0.56万平方米，同比上升1766%。批准预售商品住房3270套,其中:兴庆区1544套，金凤区1716套。按住宅户型分：90平方米以下737套，90-130平方米1552套，130-180平方米842套，180平方米以上139套。
（三）市场需求情况
1、新建商品房销售情况。一季度,市辖区各类房屋销售合同备案面积45.32万平方米，备案金额12.12亿元。其中：住宅37.46万平方米，3207套，合同备案均价2612.97元/ M2；商业营业用房5.78万平方米，376套，合同备案均价4568.67元/ M2；办公写字楼1.08万平方米，合同备案均价6831.57元/ M2。已备案的住宅中, 90平方米以下788套，90-130平方米1657套，130-180平方米603套，180平方米以上159套。
2、二手房交易情况。一季度,我市二手房交易面积12.34万平方米，同比下降44.93%。其中:住宅9.68万平方米,同比下降26.44%；商业营业用房1.45万平方米，同比下降61.33%；办公写字楼0.88万平方米，同比下降81.03%。
住宅交易价格2081元/M2，商业用房和办公写字楼交易价格分别为3893元/ M2和1966元/ M2。二手房交易量与去年同期相比下降幅度较大。
(四) 房地产金融情况
1、房地产开发资金来源情况：2007年一季度,市辖区房地产开发资金来源合计13242万元，同比下降54.41%。其中：银行贷款400万元，同比下降93.83%，占本年资金来源的3.02%，自筹资金5543万元，同比下降39.92%，占资金来源的41.85%；以定金及预售款为主的其它资金7299万元，同比下降39.92%，占资金来源的55.12%。
从数据指标看，本年房地产开发资金来源全部下降，特别是银行贷款下降幅度较大。
2、房地产开发贷款情况：一季度,银川市房地产开发贷款余额为40.94亿元。其中，地产开发贷款12.5亿元，同比下降4.59%;房产开发贷款28.44亿元，同比下降3.86%。个人购房贷款37.13亿元，较上年同期增长8.4%。政策性住房贷款（主要是公积金贷款）本期余额为11.55亿元，同比增长29.33%。以上数据表明，一季度由于受新开工项目不足的影响，房地产开发贷款额有所下降。但个人住房贷款额特别是公积金贷款仍呈增长态势。据自治区建设厅提供的情况看，去年底房地产管理部门公布的房地产开发企业信用等级评定结果已成为金融企业发放贷款的参考依据，一些诚信度低、规模较小及有不良经营行为的房地产开发企业取得银行贷款难度将进一步加大。
(五)房地产市场区域情况
1、金凤区住宅及办公用房交易价格高于兴庆区。一季度，金凤区商品房销售合同备案平均价格为5014元/ M2，而兴庆区为3229元/ M2，其中：金凤区住宅3090元/ M2，兴庆区为2475元/ M2，金凤区商业营业用房4402元/ M2，兴庆区为5983元/ M2，金凤区办公写字楼为10480元/ M2，兴庆区为3182元/ M2。普通商品住房金风区为2543元/ M2，兴庆区为2532元/ M2，高档住宅及别墅金凤区为5163元/ M2，兴庆区为3666元/ M2。上述数据显示，除商业营业用房外，其它各类房屋售价金凤区均高于兴庆区。金凤区作为银川市新的居住区域，其住房品质的提高和区位优势通过销售价格逐渐显现出来。
2、小户型公寓供应量增加。按照国家对房地产业宏观调控政策关于“90 M2/70%”的要求，开发建设小户型公寓住房受到更多房地产开发企业的青睐，并且销售情况较好。一季度，兴庆区已上市销售的有中房公司的高尔夫公寓，金凤区有新思维公司的时代之星公寓、长城公司的长城花园公寓和民生公司的12#公寓。另外，新材公司的星光SOHO等其它几处公寓型住房正在建设中。
3、贺兰县的房地产项目日渐增多。两县一市中，一季度只有贺兰县有4个房地产开发项目，灵武市和永宁县均没有。另外，贺兰县的商品房销售和二手房交易量也在两县一市中居首位。与银川市相对较近的位置使贺兰县具有较好的房地产发展前景。
二、房地产市场运行特点
（一）房地产开发投资保持增长势头，开发企业对市场发展信心较足。一季度市辖区房地产开发投资同比去年增长5.6%，仍呈上升势头，对稳定市场信心有重要作用。但办公写字楼和商业营业用房投资增幅较大，应引起重视。另一方面，一季度土地成交价款为1.77亿元，同比增长1993%，购置土地面积18.95万平方米，较去年同期增长5704%。开发企业历年取得的房地产开发用地今年基本使用完毕，新一轮的房地产开发用地购置行为又开始发力。说明开发企业对银川市房地产业的发展还是有信心的，也表明土地作为不可再生资源的稀缺性在银川市更加受到重视，房地产开发企业对取得建设用地投入资金较大。
（二）结转工程增加，造成一季度市场供应量大幅增长。数据显示，一季度经核准上市的商品房较去年同期增长4倍，主要是由于去年结转工程较多，今年才达到预售条件上市供应，造成一季度供应量激增。因此，今年上半年商品房销售会较去年增加，上市楼盘较多更利于房博会的推介。
（三）二手房市场交易量下降幅度较大。一季度二手房交易量与去年同期相比下降45%，二手住房下降26%。分析原因，主要还是房屋交易环节税收过高，影响了房屋交易量。对于银川市来说，由于房地产业起步较早，当前二手房市场主要是90年代建设的住房及房改房，这部分住房由于地理位置较好，且主要为中小户型住房，因此对于第一次置业的消费者较合适。发展二手房市场一方面可有效增加中小户型住房的市场供应，另一方面可带动新建商品住房销售。应采取积极的措施促进二手房市场活跃繁荣。
（四）商品住房平均销售价格仍呈小幅上涨趋势。一季度商品房平均售价涨幅较大，主要由于高档住房、别墅及办公写字楼的平均售价涨幅较快拉动形成。新建商品住房平均售价涨幅达11%，而普通商品住房平均售价涨幅仅为3.4%。可以看出,我市住房供应结构和价格结构逐渐呈多样化,在销售价格上已拉开了距离。商业营业用房平均售价低于去年水平，而办公写字楼的价格上涨过快，一些区位优越的高档写字楼的价格甚至超过商业营业用房。
（五）住房供应结构有所改善，小户型住房供应量增加。据统计，今年一季度100平方米以下住房供应量为1381套，比去年同期增加49套，其中60平方米以下住房为144套，比去年同期增加87套。通过政策宣传和引导，目前房地产开发企业及消费者对中小户型住房的建设与消费都有了新的认识，市场销售情况趋好。但改善住房供应结构是一项长期而复杂的工作，需要政府有关部门从住房建设入手进行调整和引导，新闻媒体也要宣传科学适度消费理念，正确引导住房消费观念，建立起符合国情的住房消费模式。
政策解读

《银川市房屋租赁管理条例》将于2007年5月1日起正式施行。
《条例》中规定房屋租赁管理的范围包括：出租人将住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房提供给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为；以联营、承包等名义提供房屋给他人使用，取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的；将房屋以柜台、摊位等方式分割提供给他人使用，由使用人支付约定价金的。
房屋租赁实行登记、备案制度。房屋出租人应当在签订租赁合同之日起30日内办理房屋租赁登记备案手续。转租房屋的，需提供出租人同意转租的书面证明。出租委托代管房屋，需提供委托代管人授权出租的证明。
《房屋租赁证》的有效期最低为1年，有效期内承租人发生变化的，出租人应当将承租人及实际居住人的身份、计划生育、社会治安综合治理目标责任书签订等基本情况记录在《房屋租赁证》中。
房屋出租人应当与房屋承租人签订书面的房屋租赁合同。
有下列情形之一的，房屋不得出租：房屋产权有争议的；共有房屋未取得全体共有人同意的；司法机关和行政机关依法查封的；已公告列入拆迁范围的；不符合安全使用条件的；擅自将住宅用途改变为经营性用途的；其他法律、法规规定禁止租赁的房屋。
出租居住房屋用作集体宿舍的，实际居住人人均占用建筑面积不得低于6平方米。
工商行政管理部门在办理工商营业执照时，对经营场所属租赁房屋的，应要求当事人提供房产行政主管部门出具的《房屋租赁证》。
从事房屋租赁的经纪机构（以下简称经纪机构），不得居间代理不符合出租条件的房屋。经纪机构接受租赁委托业务时，应当告知租赁双方当事人办理租赁合同登记备案手续。经纪机构应当将房屋租赁信息定期上报房产行政管理部门。
房产行政管理部门应当与公安、规划、消防、城市管理综合执法等部门及街道办事处互通掌握的危险房屋、违章建筑、消防安全隐患、租赁等信息，并依法及时查处。

市场动态

银川市召开2007年房地产市场形势分析会。2007年银川市房地产市场形势分析会于4月13日在银川市房管局六楼会议室召开。本次会议由市人民政府主办，市房管局和房地产业协会承办。建设厅、市政府相关部门、金融机构、新闻媒体及全市二级以上房地产开发企业负责人近百人参加了会议。
会议首先由市房管局顾川局长发布了2006年度银川市房地产市场监测报告，对2006年我市房地产市场形势进行了深入分析，并对2007年市场发展趋势进行了分析和预测。会上，市房管局还传达了国家建设部等八部门关于开展房地产市场秩序专项整治工作电视电话会议精神，通报了2006年度银川市房地产开发企业各项指标排名情况。
在随后进行的座谈中，房管、发改、规划、国土、建设等政府相关部门通报了本部门改进工作作风、优化发展环境的措施。中房公司、建发集团等房地产开发企业负责人就企业发展有关问题提出了意见和建议。建设银行宁夏分行负责人介绍了房地产信贷政策。陈银生副市长在讲话中指出，政府相关部门、房地产开发企业和相关单位要深入研究国家宏观调控政策，积极转变观念，认真分析市场形势，做好市场引导，进一步转变住房消费观念，建立量力而行、梯度消费的消费理念。新闻媒体也要正确引导社会舆论，为房地产业健康发展营造良好的发展环境。陈银生还特别强调，政府各部门一定要切实转变工作作风，为企业和市场发展做好服务。座谈中，陈银生副市长现场对企业反映的七类问题进行了调研任务安排，明确了责任单位和办理时限。