2006年，我市房地产市场运行所表现的房地产开发投资小幅增长、市场供给与需求下滑的特点，显现出市场运行处于调整态势。下面将银川市房地产市场运行情况分析如下：

一、市场运行主要数据指标

（一）房地产开发建设情况

2006年,银川市完成房地产开发投资57.7亿元,其中,辖区完成房地产开发投资54.04亿元，同比增长1.5%,占市辖区全社会固定资产投资的43.1%。其中:商品住宅建设投资38.72亿元，同比增长20.6%,经济适用住房投资1.80亿元，同比增长75.8%；办公写字楼投资3.3亿元，同比增长49.9%；商业营业用房投资9.77亿元，同比下降36.7%。

市辖区施工房屋面积为722万平方米，同比增长0.3%。其中：住宅施工面积519.3万平方米，同比增长6.2%；办公写字楼施工面积41.3万平方米，同比上升13.2%；商业营业用房施工面积为142.6万平方米，同比下降17.1%。房屋新开工面积408.2万平方米，同比增长5%。其中：住宅新开工面积为315.6平方米，同比增长8.2%；办公写字楼新开工面积为18.8万平方米，同比增长69.4%；商业营业用房新开工面积62.2万平方米，同比下降16.1%。

市辖区房屋竣工面积320.1万平方米，同比下降15.4%。其中：住宅竣工面积246.4万平方米，同比下降9.5%；办公写字楼竣工面积为12.1万平方米，同比下降26.2%；商业营业用房竣工面积为51.8万平方米，同比下降30.2%。

商品房空置面积247.7万平方米,同比上升3.4%。其中：住宅空置面积为157.9万平方米，同比增长5.3%；办公写字楼空置面积为14.1万平方米，同比增长58.4%；商业用房空置面积为68.9万平方米，同比下降3.2%。

市辖区商品房销售面积为225.4万平方米，同比下降6.8%。其中：住宅销售面积为200.7万平方米，同比下降1.4%；办公写字楼、商业营业用房销售面积分别为1.7万平方米、21.7万平方米，同比分别下降79.3%和44.8%。

商品房销售额为55.3亿元，同比下降15.7%。其中:住宅销售额为45亿元，同比增长4.9%,办公写字楼、商业营业用房销售额分别为0.5亿元、9.5亿元，同比分别下降82.8%和51.3%。

商品房平均售价2455元/M2，同比下降9.5%。其中：商品住宅平均售价2243元/M2，同比上升6.4%，办公写字楼、商业营业用房平均售价分别为3040元/M2、4351元/M2，同比分别下降14.1%、34.8%。

（二）市场供给情况

2006年，经核准上市的商品房预售楼盘631幢，面积232.84万平方米，同比下降23.5%。其中：住宅543幢，预售面积188.19万平方米，较上年同期下降23.42%；商业用房78幢，预售面积31.93万平方米，同比下降22.04%；办公写字楼6幢，预售面积7.22万平方米，同比下降30.84%。

（三）市场需求情况

1、新建商品房销售情况。2006年市辖区各类房屋销售合同备案面积269.66万平方米，22468套，备案金额60.05亿元。其中：住宅210.43万平方米，18026套，合同备案均价2597.34元/平方米；商业营业用房46.13万平方米，3741套，合同备案均价5277.92元/平方米；办公写字楼8.54万平方米，合同备案均价4404.32元/平方米。

2、二手房交易情况。2006年，我市二手房交易面积102.05万平方米，同比上升19.48%。其中:住宅68.55万平方米,同比上升15.63%；商业营业用房13.27万平方米，同比上升54.12%；办公写字楼12.78万平方米，同比上升38.01%。住宅交易价格1980.30元/M2，商业用房和办公写字楼交易价格分别为4830.79元/平方米和3675.19元/平方米。二手房交易量与去年同比呈上升趋势，各类房屋交易面积、交易套数、交易金额均呈两位数上升，但住宅和办公写字楼交易价格较上年有所下降。消费者对恢复征收房屋交易环节营业税及个人所得税的政策有所接受，但当前税收政策对存量房交易仍存在抑制作用，二手房交易量增幅仍低于2005年以前的水平。
(四) 房地产金融情况

1、房地产开发资金来源情况：2006年市辖区房地产开发资金来源合计49.29亿元，同比下降6.3%。其中：银行贷款10.31亿元，同比上升54%，占本年资金来源的20.92%，自筹资金11.38亿元，同比下降26.3%，占资金来源的23.1%；以定金及预售款为主的其它资金27.01亿元，同比下降11.3%，占资金来源的54.81%。从数据指标看，本年房地产开发资金来源中银行贷款有较大幅度提高，但这是在去年大幅下降基础上的回升，与前几年相比，银行贷款在房地产开发资金来源中所占比重仍减少较多。一方面由于国家对房地产投资采取的控制政策，另一方面，2006年股市良好的发展情况也吸引一部分投资。

2、房地产开发贷款情况：银川市房地产开发贷款余额为42.05亿元，本年增加额为4.52 亿元，其中，地产开发贷款12.5亿元，比年初减少0.8亿元，房产开发贷款29.55亿元，比年初增加5.32亿元。个人购房贷款36.76亿元，比年初增加1.09亿元。政策性住房贷款（主要是公积金贷款）本期余额为10.99亿元，本年增加2.48亿元。上半年，房地产开发贷款增长幅度较大，下半年收紧房地产开发贷款的政策起到了明显效果。几家国有银行上市后，金融业务办理更加规范，对贷款风险控制措施严密，特别对贷款单位的信誉度认知较高。一些新成立、规模较小及有不良经营行为的房地产开发企业取得银行贷款难度加大。

(五)房地产市场区域情况

1、银川市城市中心西移战略初显成效，金凤区成为房地产开发重点区域。本年新上市房地产开发项目中，金凤区的住宅楼盘比兴庆区多87个，特别是高档住宅、别墅项目，兴庆区只有1个，其余160个均在金凤区。银川市城市中心西移，大力建设新区的战略在今年的房地产开发中有了实质性进展。行政中心的正式启用，会进一步促进金凤区的住房销售。

2、兴庆区商品房销售量仍居第一。本年兴庆区的商品房销售面积占本年供应量58.2%，而金凤区只占29.25%。由于教育、商服等配套设施的优势, 因此兴庆区的商品房销售情况最好。城东的小户型住房以价格优势受到年轻人的欢迎,新一中、二中附近的楼盘因毗邻优质的教育资源，销售状况较好。

3、贺兰县的房地产项目开始渗透银川市场。随着银川市城市交通的发展，进一步缩短了两县一市与市区的距离，贺兰县更是近水楼台。近两年贺兰县靠近兴庆区建设的房地产开发项目，住宅小区环境和房屋品质均可与市区内项目相比，因价格明显低于市区房价，也开始受到消费者青睐和重视。贺兰县作为银川市未来的居住区域，发展前景广阔。

4、三区商品房价格各有突出。2006年三区各住房项目申报价格均低于实际交易价格，说明企业对住房价格上涨仍有较高期望。金凤区住房价格位居第一，兴庆区商业营业用房价格仍为最高， 西夏区普通商品住房价格与去年基本持平。

二、房地产市场运行特点

（一）房地产开发投资保持增长势头，对全市经济增长具有重要的带动作用。2006年全市完成房地产开发投资57.7亿元，占全市固定资产投资的24.8%，其中市辖三区完成房地产开发投资占全市房地产开发投资的93.65%，占市辖区固定资产投资比重为43.1%。因此，在银川市城市中心区域，房地产投资是主要的固定资产投资项目。另据银川市地税局统计，2006年上缴税收超过1000万元的企业有18家，其中房地产开发企业有8家，共缴税1.34亿，占18家企业缴税总额的40.6%。本年度在银川市地税局缴税超过50万元的83家房地产开发企业(单位)共纳税3.25亿元，加上房屋交易契税和营业税，及与房地产开发相关的各项规费，房地产业对财税的贡献达四分之一，是全市经济又好又快发展的重要动力。

（二）房屋施工面积和新开工面积略有增长，房屋供应结构更趋合理。2006年房屋施工建筑面积和新开工面积中，住宅的建设面积分别占71.9%和77.3%，比去年同期增加4个百分点和1.7个百分点；办公写字楼所占比例分别为5.7%和3.8%，与上年同期也有增长；而商业营业用房的施工面积和新开工面积分别为142.6万平方米和62.2万平方米，比去年同期分别下降17.1%和16.1%。商业营业用房过度开发的局面开始扭转，房地产开发企业对市场形势的判断更加准确。

（三）市场供给和需求同步下降，房地产投资与消费更趋理性。2006年商品房销售面积占当年竣工房屋面积的70.4%，比2005年提高了6.4个百分点。虽然市场供给与需求双双下降，但需求下降的幅度小于供给下降的幅度，因此，降低了房屋空置面积。经过“十五”期间我市房地产业的快速发展，面对市场中存在的问题和国家的宏观调控政策，房地产开发企业投资更加理性。而消费者对市场中90平方米以下中小户型住房供应量的增加，以及对不同户型可能采取的不同税收政策，也逐渐转变了住房消费观念，量力而行、适度消费和梯度消费的住房消费观念逐步被认可。我市房地产市场进入理性调整阶段。

（四）商品住房平均销售价格仍呈小幅上涨趋势。2006年市辖区办公写字楼和商业营业用房的平均销售价格下降幅度较大，带动商品房平均售价同比下降9.5%。但是，商品住宅平均售价2243元/M2，同比上升6.4%。办公写字楼、商业营业用房平均售价下降主要是供大于求的因素导致。对住房而言，品质优、区位好与其价格相适应的产品仍然有较旺盛的需求。

（五）商品房空置面积小幅上升。2006年底,市辖区商品房空置面积增幅为3.4%，比2005年的27.2%下降了23.8个百分点,总量仅比去年底增加8.1万平方米。但空置三年以上的积压房达7.4万平方米，同比增长64.4%，其中住房1.5万平方米，同比增长400%；办公写字楼0.9万平方米，同比增长28.6%；商业营业用房3.9万平方米，同比增长62.5%。上述数据显示，商业营业用房占积压房的比例最大，但空置的积压住房增幅上升较快也应注意。上述数据的变化，说明针对2005年我市商品房空置面积增幅较快,特别是商业营业用房供应过剩的状况，开发企业及时减少了市场投放量,自我平衡市场的供求关系，我市房地产开发企业能够根据市场变化及时调整市场投放，经营思路更趋成熟。

（六）二手房市场萎缩局面发生转变，存量房交易量增加。在2005年交易量大幅下降的情况下，2006年，二手房交易面积同比上升19.48%，说明二手房市场有所恢复，但与2005年前繁荣局面相比仍有较大距离。当前房屋交易的税收政策对我市的存量房交易仍有较大的抑制作用。

（七）经济适用住房投资加大。本轮宏观调控政策，明确了地方政府对建立和完善保障性住房体系，逐步解决中低收入家庭住房困难应负有的责任。2006年市辖区经济适用住房投资完成1.8亿元，较上年增长75.8%。按照《银川市住房建设规划（2006-2010）》，我市明确了保障性住房建设的时序和规模，将采用多种方式，解决中低收入家庭的住房困难。

三、市场发展中应注意的问题

 (一)办公用房建设应适度。2006年办公用房建设投资、施工面积和新开工面积分别增长49.9%、13.2%和69.4%，而销售面积下降79.3%,空置面积增长58.4%。一方面办公写字楼空置面积增加、销售面积下降，另一方面，一些想租购办公写字楼的单位难以找到符合要求的楼宇。主要是办公写字楼的建设对地理位置、面积布局、楼宇设施及管理要求较高，特别是一些旧式办公写字楼难以达到要求。所以，当前出现了办公写字楼的结构性过剩。随着行政中心的正式启用，新区的办公用房需求增加，但兴庆区腾退出的办公用房也较多，因此对办公用房的建设要适时适度，避免出现供应过度的局面。

（二）中小户型住房建设要认真做好市场定位。“套型建筑面积90平方米以下住房占新供应面积的70%”的政策是国家宏观调控的刚性要求。在2007年建设中，房地产开发企业要认真进行市场调查，做好项目定位，符合消费需求的住房产品仍会有较好的销路。根据银川市第五次房屋普查中的住房需求问卷调查数据显示，选择购买100平方米以下住房的占77.99%； 2006年7月份由银川市政协组织的近一万份银川市房地产市场调查问卷的统计表明，选择购买90平方米以下住房的占49.2%，选择购买90-100平方米住房的占30.5%，两项合计占79.7%。因此，中小户型住房的市场需求也较旺盛，但对户型设计、区域位置和总价款有一定要求。

（三）高档住宅、别墅的供应量加大。从住房供应结构看,2006年100平方米以下住房供应量占31.61%，比上年的36.48%下降4.87个百分点；100-130平方米住房占32.72%，比上年的30.5%上升2.22个百分点；180平方米以下住房占11.28%，比上年的8.47%上升2.81个百分点。由于银川市的气候特点，在6月份国家出台调控政策提出“90平方米以下住房占总供应量70%”的要求时，我市的大部分房地产开发项目已开工建设，因此改善住房供应结构的效果2007年底才会显现出来。相反由于对别墅用地的禁止供应及对闲置土地的清理，2006年我市的高档住宅、别墅的供应量增大。因此2007年改善住房供应结构的任务仍很艰巨。

（四）住房价格与消费者期望值相差较大。从2006年的市场调查问卷看，61.5%的人选择销售价格为1000-1500元/平方米的住房；选择1500-2000元/平方米占31.1%；选择2000-2500元/平方米占5.7%；选择2500-3000元/平方米占1.2%；选择3000元/平方米以上的仅占0.5%。销售价格在2000元/平方米以下的住房的空置量均小于销售量，从这两组数据可以反映出，当前我市住房消费群体的经济实力较低。

四、2007年市场发展情况预测

2007年，我市房地产业仍面临巨大的挑战，一是国家宏观调控政策进一步落实后，对房地产市场的供应与需求的影响在今年会有较明显的效果，对我市房地产业发展产生的作用还难以判断。配合《物权法》的出台，“两会”后是否还会出台对房地产业新的调控政策也不确定。二是目前，西部地区处于较快发展阶段，周边城市的发展情况也会影响我市房地产业发展情况。如此多的不确定因素使2007年我市房地产市场的发展情况难以判断。但是，银川市作为区域性中心城市的地位已基本确定，围绕创建西北地区“最适宜居住最适宜创业”城市的战略，“居住在银川，受教育在银川，创业在银川”的城市品牌已在周围地区得到认同。银川市在西北地区优越的地理位置和良好的自然环境，以及便利的生活条件是吸引外地人员来银居住购房的重要因素。在2007年1月《瞭望周刊》对全国31个主要城市进行的城市总体幸福感调查，银川仅次于成都市名列第二。去年市政府实施的“三大战役”，今年将要实施的“九大工程”又会进一步改善银川市的城市面貌，提升人居环境。这些因素对我市房地产业发展带来了良好机遇。2007年，政府部门将通过不断优化政务环境，转变机关作风，为企业提供更好的服务。房地产开发企业要认真研究房地产业的发展政策，在完善住宅功能及提高舒适度上下功夫，生产适销对路的产品，保持我市房地产业平稳发展。

预计2007年银川市房地产市场供给、需求将继续保持平稳的发展态势，房地产投资和需求将会小幅回落，价格呈平稳增长趋势，房地产市场各主体更趋理性。

(一) 市场供给预测

 2007年银川市房地产开发量将保持2006年的水平，其主要原因有： 一是2006年结转工程多达402万平方米，会在2007年陆续上市供应；二是受土地政策的影响，一些取得多年的房地产开发用地今年要开工建设，2006年房屋新开工面积约为300万平方米，2007年预计仍会保持这一水平。其中，住宅结转273万平方米，新开工住宅面积预计近250万平方米，住宅开发总量预计为520万平方米。商业营业用房2006年结转近100万平方米，预计新开工30万平方米，全年开发量约为130万平方米。另外，办公用房因区域不同供需情况差别较大，2007年办公写字楼新开工面积约20万平方米，其中新区写字楼供应量会增加，需求也较旺盛，而兴庆区由于行政中心建成投入使用，将有一部分办公写字楼置换出来，市场供应较为充足。

（二）市场需求预测

1、住宅需求预测

2006年拆迁的住房约9.67万平方米，2007年需安置面积约11万平方米；2006年外市县及外省投资者在我市购买新建商品房面积达112.02万平方米，占总销售量的52.6%，远高于2006年预测的50万平方米的水平。2007年随着宁东重化工基地的加快建设，一部分单位会在银川建设生活区，因此，2007年银川市以外人员购房仍会占相当的比重，约有近80万平方米的需求； 2007年，预计我市新增城市人口约3.3万人，考虑暂住人口增加及新增人口因素，预计新增商品住宅需求近45万平方米；二级市场虽受税收政策影响较大，但存量房交易量会保持2006年的发展趋势继续增长，2007年的交易量预计突破120万平方米，带动一级市场需求增加。随着住房消费观念的转变及小户型公寓的大量建设，住房租赁市场会有更大的需求。

2、土地需求

按照房地产开发的周期性特点，2007年房地产开发所需土地已基本满足需求，今年市场所需土地以2008年储备为主，与往年所需用地量基本相当，预计为260万平方米，约4000亩。

3、2007年房地产价格走势

2007年，落实国家对房地产业的宏观调控政策，加强社会保障性住房体系建设，住房价格增幅与2006年相当，商业营业用房及办公写字楼价格与市场供求关系紧密相联，特别是办公写字楼的价格因区域位置、设施环境及楼寓管理水平不同价格会呈现不同的发展趋势。2007年，我市商品住房价格走势将呈平稳增长趋势，土地价格上涨及住宅品质提高是影响价格上涨的主要因素。提高住宅性价比，开发适销对路的产品仍是市场竞争的有力手段。                                   

经过“十五”时期我市房地产业的快速发展，房地产市场日趋成熟，房地产开发企业实力不断增强，经营战略与市场发展情况逐渐相适应。近两年来，经过国家对房地产业的宏观调控，房地产市场环境进一步改善。银川市房地产市场已进入以产品、品牌为主要竞争力的阶段。围绕建立符合中国国情的住房建设和消费模式这一中心，结合银川市“十一五”期间经济社会快速发展的趋势，2007年银川市的房地产业将会进入一个平稳发展阶段。