总第5期

2005年银川市房地产市场监测报告

及2006年市场预测

2005年是银川市房地产业发展不平凡的一年。一年来国家相继出台了多项调控政策措施，并由原来的供给调控发展为供需调控双管齐下，央行再次提高了房贷利率，国务院出台八条稳定住房价格的意见等。使房地产市场出现了二个方面的理性认识和积极的转变。一是房地产开发企业在项目投资与开发经营中更趋理性，更注重房屋品质提高、结构的调整和后续服务，发挥企业的品牌效应；二是消费者住房消费观念有所转变，对住房价格的走势有了清晰的认识，从持币等待观望到实现住房消费，促进了房地产市场的稳定发展。但房地产市场运行中出现的一些问题呈现复杂化、多元化，已成为影响银川市房地产行业及房地市场健康持续发展的主要因素。我们既要坚定不移地解决发展中出现的问题，又要坚定不移地促进其稳步发展。

一、2005年房地产开发建设主要数据指标

（一）房地产开发规模

1、房地产开发投资增长。 2005年银川市市辖区共完成房地产开发投资53.22亿元,同比增长15.5%，占市辖区全社会固定资产投资比重为47.2%，同比提高6.36个百分点。比全区房地产开发投资增幅高6.2个百分点，占全区房地产开发投资的比重71.3%，同比提高3.9个百分点。主要数据指标如表一所示：

2005年房地产市场主要数据指标（表一）

主要指标 主要指标 合计 同比增幅（%）	合计	同比增幅（%）
房地产开发投资(亿元)	53.22	15.5%
其中:住宅	32.11	15.3%
办公写字楼	22.05	-37.5%
商业营业用房	15.43	42.2%
施工房屋面积(万平方米)	719.9	10.8%
其中:住宅	489	10.1%
办公写字楼 36	36.5	2.2%
商业营业用房	172.1	15%
房屋新开工面积(万平方米)	388.6	-4.6%
其中:住宅	291.6	11%
办公写字楼	11.1	-39%
商业营业用房	74.1	-29.3%
房屋竣工面积(万平方米)	378.3	22.1%
其中:住宅	272.2	15.4%
办公写字楼	16.4	78.3%
商业营业用房	74.3	72.4%
商品房销售面积(万平方米)	235.3	-28.52%
其中:住宅	195.29	-18.71%
办公写字楼	6.52
商业营业用房	28.46
主要指标	合计	同比增幅（%）
商品房销售金额(亿元)	62.32
其中:住宅	38.85
办公写字楼	5.07
商业营业用房	17.58
商品房累计空置面积(万平方米)	239.6	27.2%
其中:住宅	150	18%
办公写字楼	8.9	-9.2%
商业营业用房	71.2	68.7%
商品房平均售价(元/平方米)	2712	22.9%
其中:住宅	2108	9.6%
办公写字楼	3537	-3.8%
商业营业用房	6671	27.1

2、投资结构发生变化，以住宅为主的房地产开发重新得到重视。由于2004商业用房的大规模集中建设，今年商业房地产项目出现了较多的问题：项目延期交付；商业地产广告存在误导行为；商业项目经营情况差，空置率高，投资者回报无法保证，导致投资人集体上访；各商业地产企业开展恶性竞争等问题使房地产开发企业认识到了商业地产存在的巨大风险.因此对住宅建设的投入又得到了重视。房地产市场信息数据显示，2005年，商品住宅投资和施工面积增幅分别比去年同期增加10.1个百分点和5.3个百分点，住宅新开工面积比去年同期增加28.9万平方米,同比增加11%（见图一）。办公写字楼的投资及新开工面积均为负增长。商业营业用投资及施工面积因结转去年的工程仍有所增长，但增幅分别减少47.1个百分点和82.5个百分点，下降幅度很大。特别是商业营业用房新开工面积比去年减少30.7万平方米,同比下降29.3%。

    图一

3、受宏观调控政策影响，市场供给放缓。自2004年下半年开始，国家陆续出台的房地产调控政策，使我市房地产市场出现对市场发展前景信心不足，购房人持币观望的迹象，在2005年初表现的最为严重。一季度房地产市场中的六项数据指标呈下降态势。通过对国家宏观调控政策的学习和理解，2005年中期情况有所好转，但导致全年房地产开发投资和施工房屋面积二项市场供给数据指标增幅下降，市场供给减缓（见图二）。房地产市场信息数据显示，上述三项指标增幅与去年同期相比分别下降5.8个百分点和9.7个百分点。施工房屋新开工面积与去年同期相比减少17.6万平方米，同比下降4.6%（见图三）。

图二

图三

   (二)市场供需情况

1、商品房供给总量继续增长。2005年经核准上市预售的商品房面积为304.66万平方米，同比增长13.61%，其中，兴庆区151.76万平方米，金凤区113.11平方米，西夏区39.79平方米。所占比例分别为49.81%、37.13%、13.06%（见表二）。

预售项目中商品住宅为245.76万平方米，同比增长13.36%，其中兴庆区住宅面积112.14平方米，共计9664套；金凤区98.57平方米，共计8973套；西夏区35.05平方米，共计3369套；非住宅58.9万平方米，同比增长14.63%，兴庆区、金凤区、西夏区预售面积分别为39.62、14.54、4.74。

2005年各类房屋市场供给情况（表二）

物业类型	预售个数 单位：个	预售面积 单位：平方米	预售套数： 单位：套	预售申报价格 单位：元/平方米
住宅	526	245.76	22006	2962
其中:普通住宅	500	228.55	20199	2232
经济适用住房	26	13.67	1682	1691
高档住宅、别墅	36	3.54	125	4964
商业用房	61	40.96	6331	5601
办公写字楼	25	10.44		4863
其它房屋	2	7.5	1211	3134
合计：	650	304.66

2、商品房销售面积下降

2005年市辖区《商品房销售合同》备案面积235.34万平方米，同比下降28.52%（见图四）。其中兴庆区145.33平方米，金凤区60.71平方米，西夏区29.3平方米。所占比例分别为61.75%、25.79%、12.45%（见表三）。

商品住宅销售合同备案面积为195.29万平方米，同比下降18.71%。其中兴庆区、金凤区、西夏区销售面积分别为117.83平方米、52.76平方米、24.7平方米。

商品住宅销售套数为16794套，同比下降8.98%。其中兴庆区、金凤区、西夏区分别销售10037套、4478套、2279套，分别占销售套数的59.76%、26.66%、13.57%。

全年共完成销售额62.32亿元，同比增长11.88%。其中住宅38.85亿元，商业用房17.58亿元，写字楼5.07亿元。

物业类型	预售备案面积 单位：平方米	预售备案套数： 单位：套	预售备案金额： 单位：亿元	预售平均价格 单位：元/平方米
住宅	195.29	16794	38.85	1317
其中:普通住宅	176.46	15411